Планируя ремонт, мы вынужденно вступаем в неравную борьбу с архитекторами, проектировавшими наш дом. Проблемы есть как в старом фонде – строители 60-х и 70-х годов решали совсем другие вопросы, мало коррелирующие с комфортом проживания, так и в современном – проектировщики монолитных новостроек часто перекладывают необходимость проявить фантазию и распланировать квадратные метры на плечи новых собственников квартир.
Если предстоят крупные работы по переобустройству жилого помещения, стоит готовиться к тому, что потребуется специальная документация и разрешение на перепланировку.
Те, кто решил ограничиться небольшим косметическим ремонтом, могут выдохнуть с облегчением, однако стоит быть внимательными – некоторые виды работ хоть и не кажутся масштабными, но всё же потребуют дополнительных согласований. О том, какие изменения в изначальном проекте можно внести самостоятельно, что потребует одобрения администрации, а где дизайн квартиры останется лишь мечтой, мы детально поговорим ниже.
Дизайн-проект: основные пункты
Дизайн-проект понадобится для проведения любого типа ремонта. Выполнить его можно тремя способами:
- Самостоятельно снять замеры и детально прорисовать будущий план;
- Выбрать готовый план (этот вариант применим, если планировка стандартная, в домах типовых серий);
- Привлечь к составлению специалистов.
В последнем случае все нюансы действующего законодательства будут учтены, а план будет выполнен в строгом соответствии с их требованиями.
Для тех, кто обладает достаточными знаниями и полон творческих идей, важно учитывать основные пункты дизайн-проекта:
- Рассмотрение поэтажного плана и снятие самостоятельных замеров всех помещений (в действительности возможны незначительные отклонения от плана БТИ, но хотя речь идёт о сантиметрах, знание точных характеристик необходимо);
- Постановка технических задач с учётом нюансов, т. е. количества проживающих, их привычек и потребностей. Дизайн квартиры должен быть продуман так, чтобы эстетика и функциональность совпадали;
- Проработка плана зонирования помещений, предварительный подбор мебели в гардеробную, гостиную, спальню и т.д, и рассмотрения способов её расстановки;
- Сверка технического задания с действующим законодательством.
Виды перепланировок и их согласование
Прежде чем приступать к разработке дизайн-проекта, необходимо тщательно ознакомиться с полным перечнем допустимых и запрещённых работ, узнать, на какие действия потребуется уведомление или разрешение. Связано это не только со штрафными санкциями – последствия могут оказаться в буквальном смысле разрушительными.
Под вопросом окажется и будущее такого жилья – незаконная перепланировка помешает в дальнейшем продать или обменять перекроенную собственность. Это означает, что перед принятием решения о предстоящей сделке придётся либо приводить помещение в полное соответствие с планом БТИ, либо пытаться экстренно согласовывать уже сделанное – с оплатой штрафов и перспективой судебных тяжб и разбирательств.
- Перепланировка без предварительного согласования: помимо обычных косметических работ, разрешений не требуют:
- снос или переоборудование шкафов и антресолей;
- замена обычных дверей раздвижными;
- перенос электрических плит в пределах кухонной зоны;
- монтаж и установка антенн, защитных и противомоскитных сеток, кондиционеров;
- незначительная перестановка газовых приспособлений (плиты и отопительные колонки) в случае если не нарушается их подводка;
- остекление лоджий и балконов, замена окон.
- Перепланировка по проекту: виды работ, допустимые без разрешения, но с обязательным уведомлением административных органов:
- перенос сантехники на кухне и в санузлах, увеличение их площади за счёт смежных подсобных помещений (нежилых);
- частичный или полный демонтаж не несущих стен, закладка или увеличение дверного проёма в не несущих стенах.
- Перепланировка по проекту с согласованием с автором проекта дома:
- действия, влекущие за собой изменения облика фасада – монтаж карнизов, переделка балконов и лоджий в эркеры;
- работы по переустройству или демонтажу короба ванных комнат;
- объединение лоджии или балкона с внутренними помещениями – комнатой или кухней;
- Выполнение газовых работ;
- Действия по замене полов, если помимо перенастила покрытий требуется ликвидация прежней бетонной заливки (стяжки) с прокладкой дополнительной гидроизоляции, не предусмотренной проектом;
- в случаях, когда изменения не входят в перечень запрещённых, но затрагивают несущие конструкции дома (при этом снос должен производится специально разрешёнными приспособлениям, недопустимо применение кувалды или отбойного молотка).
О предстоящем ремонте лучше уведомить не только соответствующие структуры, но и ближайших соседей – в некоторых случаях их протест против воплощения ваших идей может помешать исполнению планов. Предупредите всех жителей подъезда о том, что шум будет беспокоить их только в разрешённые часы (с учётом перерыва на выходные дни), а также о том, что предстоящая деятельность законна и согласована. Важно помнить, что конфигурация квартиры может иметь определённую специфику – то, что легко выполнимо и законно в одних постройках (например, в квартирах со свободной планировкой), окажется под запретом в типовом жилье с большим количеством несущих стен или в домах ранне-сталинской застройки – со смешанными или деревянными перекрытиями. Полностью вне закона окажется и перепланировка квартир в ветхом фонде, в домах, признанных аварийными.
Запрещённые виды работ
В некоторых случаях существуют и тотальные, регламентированные законом, ограничения и запреты. К сожалению, они касаются не только очевидных нарушений – фасадных работ или объединения в дуплексы и триплексы. Например, планам большинства горожан, страдающих от тесноты кухонь и мечтающих об объединении их с гостиными, также не суждено сбыться – для газифицированных зданий это недопустимо. Некоторые ограничения можно обойти, если дизайн и перепланировка квартиры поручается лицензированным специалистам, но часто обхитрить закон не под силу даже профессионалам.
Когда согласовать дизайн-проект невозможно?
Под тотальным запретом находится ликвидация несущих и внешних стен здания и межквартирных перегородок, изменения, влекущие за собой нарушения в работе инженерного оборудования, сужение или блокирование воздуховода при действиях с вентиляционными шахтами. Здесь действует основное правило – недопустимо изменение внешнего облика сооружений, а также выполнение ремонтных работ, влекущих за собой угрозу жизни и здоровья проживающим в доме. Такое нарушение классифицируется статьёй 7.21 КоАП УК как порча жилых домов и их оборудования. Устранение ущерба полностью ляжет на плечи нарушителя.
Не получится и расширить имеющийся метраж за счёт сооружения внешних конструкций – террас или балконов, присоединения помещений специального назначения – подвалов или технических этажей под крышей. Не менее важно и правильное юридическое оформление – сделать сюрприз владельцу помещения не получится без предварительного ознакомления с проектом и получение его подписи.
Не менее важно и соблюдение пожарных и санитарно-технических норм. Даже такое логичное действие, как замена хлипкой фанерной двери в общем тамбуре металлической, может повлечь за собой недовольство пожарной инспекции.
Должны учитываться и интересы соседей – результат проделанного ремонта не должен затруднить проходы к входным дверям, счётчикам учёта или лифтам, а в коммунальном жилье – к местам общественного пользования – коридорам, санузлам и кухням.
Что включает в себя дизайн-проект перепланировки квартиры
Если перепланировка квартиры требует обязательного согласования, то помимо основного пакета документов существуют и требования к составу и оформлению дизайн-проекта. Проект обязан включать в себя следующие пункты:
- Обязательный перечень документов: чертежи, оформленные по ГОСТу – с титульным листом и перечнем-содержанием всех имеющихся страниц с отметкой ГИПа (главного инженера проекта);
- Пояснительная записка с перечнем работ и обоснованием причин;
- Первоначальный план БТИ (он должен совпадать с актуальными характеристиками квартиры);
- Новый план с детальным указанием всех замеров, возводимых и сносимых конструкций и сооружений, кроме указания такой бытовой техники, как стиральные машины или бойлеры. Здесь же уточняются и характеристики применяемых материалов. Замеры и метражи новых помещений могут быть указаны приблизительно. Занесение точных цифр в официальные документы возможно только работниками БТИ после завершения ремонта;
- Экспликация полов с указанием дополнительной тепло- или гидроизоляции.
Следует заранее готовиться к тому, что подготовительный процесс будет трудозатратным и потребует внимательного изучения жилищного законодательства. Необходимо учитывать, что дизайн перепланировки, выполненный профессионалами, по итогам не только избавит от хождения по инстанциям и бумажной волокиты, но поможет избежать неприятностей и штрафных санкций.